Escrito por:Lukas Giraldo Cardona
CEO – Grupo Macana SAS
Del libro La Historia de AirBnB de Leigh Gallagher
Tiempo de lectura: 6 min
La primera vez que me quedé en un AirBnB fue una experiencia encantadora donde descubrí el poder de la economía colaborativa. Era 2014, mi papá que ya había recorrido medio mundo y de quien heredé la pasión por viajar un día me dijo que no se quería morir sin conocer la capital del mundo, organizamos maletas y nos fuimos con mi señora y él a Nueva York, nos quedamos en el barrio Chelsea en Manhattan, un sueño cumplido fue llegar a la gran manzana.
Pero un momento, ¿estoy hablando en chino? ¿Air qué? ¿Qué es eso de Economía colaborativa?, bueno no voy a dañarles la historia de AirBnB contada en el libro de Leigh Gallagher pero si debo mencionar que este nombre proviene de la palabra AirBed and Breakfast (Cama de aire y desayuno), que es lo mismo que una habitación de un apartamento con un colchón inflable que incluye desayuno. Para los que nunca lo han escuchado es el UBER de la hotelería y funciona muy bien alrededor de todo el mundo, en términos prácticos es la mayor empresa de alquiler de apartamentos sin ser dueño de ningún inmueble, eso es lo que se llama economía colaborativa.
Para nadie es un desconocimiento que Nueva york es una de las ciudades más caras para visitar, los precios por noche en los hoteles de “bajo costo” eran absurdas, estoy hablando de USD 300 dólares la noche para 3 personas (en 2014), entonces mis ínfulas de Millenial me hicieron explorar eso que apenas empezaba a sonar en Colombia.
Buscamos un apartamento por la aplicación de AirBnB y encontramos uno muy bonito en un exclusivo barrio de Manhattan llamado Chelsea a USD 70 x noche. Nuestra sorpresa, literalmente el propietario vivía en él, viajaba por trabajo a Francia 15 días del mes y cuando no estaba lo rentaba y obtenía recursos.
Literalmente me escribió diciendo; Puedes comerte lo que quieras de la nevera, vuelvo en 15 días y no quiero que nada se dañe. Los closet estaban llenos de su ropa y el apartamento era muy exclusivo, una experiencia increíble para ser 2014 y a esos precios.
Las cifras de AirBnB de acuerdo a un estudio de oferta que realizó la Alcaldía de Bogotá entre 2015 y 2019 muestra que existen en la capital del país 20.650 propiedades en alquiler en estado activo (presentaron reservaciones en ese tiempo). La media de tasa de ocupación para este periodo es de aproximadamente 45% y el pronóstico para los próximos años (previo a pandemia) podría ubicarse entre 48% y 52% lo que quiere decir que una habitación del mes estará ocupada en promedio 15 días.
El estudio igualmente presentó que el promedio mensual de ingresos diarios por vivienda para 2020 se ubica entre USD 36 y USD 41 lo que a un precio de dólar de $3.800 pesos estaríamos hablando de la nada despreciable suma de $155.800 pesos diarios que por 15 días serían $2.337.000 al mes por rentar mi apartamento.
*Densidad de la oferta de AirBnB en Bogotá 2015 vs 2019 (Gráfica tomada del estudio de la alcaldía de Bogotá.
Entonces después de conocer estas cifras, ¿Estamos preparados para arrendar nuestro propio apartamento? ¿Nos sigue pareciendo raro dejar entrar personas desconocidas a nuestra casa? Hay una frase del libro que me parece interesante y desmitifica este concepto; “Quizá la gente que la infancia me enseñó a etiquetar cómo extraños, en realidad son amigos esperando a ser descubiertos”.
¿Por qué hay una oportunidad? AirBnB permite en momentos de crisis, recibir algo de renta por tu casa o apartamento, los millenials quieren viajar de una forma más original y auténtica y la búsqueda de medios de empoderamiento económico autosuficiente son una alternativa.
El problema que me planteo es que tenemos todavía mucho que aprender y temas que solucionar. Algunas copropiedades no permiten el alquiler de apartamentos para AirBnB, alegando motivos de seguridad o que las reglas no están claras en el uso. Por otro lado, el gobierno todavía no tiene claro si esto funciona como un Hotel y si debería estar inscrito como una vivienda turística, si se deberían pagar impuestos por los ingresos de esta plataforma. ¿Es “ilegal” como UBER rentar mi propio apartamento?, pueden impedirme en el edificio este uso?, deberíamos aprender que esto corresponde a una nueva fuente de ingresos y que se debería permitir teniendo claras las condiciones. Trataremos de resolver algunos de estos temas.
“Los pesimistas suelen tener razón, pero los optimistas cambiar el mundo”
En relación con las copropiedades se debe tener claro que el arrendamiento de corto plazo es decir, menos de 30 días, se considera hospedaje y no son arrendamientos de vivienda urbana, por lo tanto AirBnB y los apartahoteles están regidos por regulación de hospedajes de vivienda turística.
Respecto al gobierno, las viviendas destinadas a prestación de servicios turísticos deben estar inscritas en el Registro Nacional de Turismo (RNT - Decreto 2119 de 2018) pero hay una diferencia entre las unidades inscritas y el total de la oferta en la plataforma lo cual hace que esta actividad sea en su mayoría informal. Otro punto es que debe estar explícito en el reglamento de propiedad horizontal esta posibilidad de uso de los inmuebles y respecto al pago de impuestos al turismo, lo deben pagar las personas que facturen más de 50 SMMLV al año.
Entonces, ¿vale la pena con el creciente aumento de visitantes extranjeros al país que en 2019 registró 4,5 millones de visitantes no residentes, viabilizar el uso de este tipo de plataformas que buscan dinamizar la economía colaborativa y permitirlo en nuestros conjuntos o edificios? Desde mi punto de vista, Sí. Debemos reglamentar su uso y dejar las reglas claras entre todos para que sea viable y legal.
AirBnB no es la única plataforma, hoy en el mundo hay otras como www.homeAway.com, VRBO.com, BedandBreakfast.com, Craiglist, Dogvacacy (AirBnB de los perros) entre otras. Incluso les recomiendo la pagina web www.seniornomads.com sobre una pareja que decidió vivir la vida viajando por diferentes AirBnB a través del mundo haciendo honor al slogan de la plataforma que es “Pertenecer a cualquier lugar”.
AirBnB Friendly Building Program, es un programa para desarrolladores de Vivienda y multifamiliares, donde podemos inscribir proyectos para una asociación con AirBnB y tener beneficios adicionales para la administración y uso de edificios completos o unidades inmobiliarias disponibles de una empresa.
Mi invitación es a que demos una mirada con mente abierta a estas nuevas posibilidades, no solo como negocio sino a permitir que otras personas hagan buen uso de estas alternativas de ingreso siempre y cuando se respeten las reglas mínimas de convivencia y se tomen las recomendaciones de seguridad.
Ya les contaré como nos va con un proyecto que además de desarrollarlo con este fin, esperamos tener una buena experiencia para inversionistas y visitantes con el uso y aplicación de rentas de corta estadía, estamos aprendiendo de este modelo y queremos hacerlo de la mejor manera.
Los dejo con esta frase: “Hay Un conjunto de habilidades que tienen todos los emprendedores exitosos, las resumo en ser “aprendiz infinito”