Por: Lukas Giraldo
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¿Quisiera comprar una propiedad para rentarla y no sabe como funciona el negocio o cuales son las cuentas que debo hacer y los requisitos de ley? Si usted es de los que ha pensado en invertir para rentar y sacarle el mayor provecho a su inversión y quiere hacerlo bien, entonces este artículo es para usted.
Empecemos por algunas cuentas del sector inmobiliario. Comprar un inmueble para rentarlo tradicionalmente es decir por contratos mínimos de 1 año genera 2 tipos de ingresos; La rentabilidad que es el resultado del arrendamiento y es mensual. En promedio un inmueble en vivienda en Colombia renta el 0,5% del valor del activo, es decir si el valor de compra fue de $200 millones, debería estar recibiendo un arrendamiento de $1 millón mensual.
El segundo ingreso es la valorización que históricamente ha sido del 8% promedio anual en los últimos 10 años, con lo cual cada año ese inmueble debería valorizarse $16 millones, dinero que se recibe solamente al momento de venderlo.
Actualmente hay otras alternativas de rentar esa misma vivienda por modelos de corta estadía y a través de plataformas digitales como www.airbnb.com que es la más conocida, las cuales permiten tener otros beneficios y oportunidades, así como retos en su administración y convivencia con las copropiedades existentes que todavía no asimilan bien el negocio.
VIVIENDA TURÍSITCA se define como toda persona natural o jurídica (propietario) que entregue la tenencia de un bien inmueble para el uso y goce a una o más personas a título oneroso por lapsos inferiores a treinta (30) días calendario, en forma habitual se considera prestador de servicios turísticos, por lo tanto, debe cumplir con los requisitos establecidos en el decreto 2590 de 2009 y el decreto 2106 de 2019.
Hablemos entonces de los requisitos mínimos:
- Estar inscrito en el Registro Nacional del Turismo (RNT), si bien suena complejo se hace en línea y no tarda mas de 5 minutos. (https://rnt.confecamaras.co/home)
- El Reglamento de Propiedad Horizontal (RPH) de los edificios y conjuntos residenciales en donde se encuentre un inmueble o varios destinados, en todo o en parte, a la prestación permanente u ocasional de servicios de vivienda turística, se deberá establecer expresamente la posibilidad de destinarlos para dicho uso. En mi opinión personal mientras en el RPH no esté expresamente prohibido este tipo de destinación se puede realizar dicha actividad.
- Los administradores o propietarios de los edificios deberán diligenciar las tarjetas de registro por cada hospedado, con lo cual se elimina uno de los mitos más recurrentes y es el tema de seguridad de la copropiedad, ya que con plena identificación de los huéspedes no debería haber ningún inconveniente.
- Actualización del Registro Único Tributario (RUT) en la casilla de ACTIVIDAD ECONÓMICA debe incluir el número 5519 que lo clasifica como prestador de alojamiento para visitantes.
¿Bueno, pero y que beneficios obtengo con todos estos requisitos?
Ahora pasemos a los números de Vivienda Turística.
En Bogotá según la plataforma www.airdna.co que realiza un mapeo de todas las unidades en oferta para renta corta que tiene AirBnB muestra que actualmente hay 15.200 inmuebles en oferta, de los cuales el 54% corresponde a todo el inmueble el resto son cuartos privados y en menor proporción cuartos compartidos.
Pero acá es donde las cifras se ponen interesantes. El valor de la renta promedio por noche es de $231 mil pesos, con una tasa de ocupación del 72% que corresponde a 21,6 noches del mes alquilado y unos ingresos medios mensuales de $4.057.000 por inmueble.
Entonces volvamos a un caso real de renta de un inmueble completo de 1 habitación en 28 M2 ubicado en el norte de Bogotá. Valor del Inmueble $150 millones, acabados y remodelación $35 millones y dotación (Nevera, lavadora, colchón, TV, etc) por un valor de $15 millones para un valor total de la inversión de $200 millones de pesos.
Actualmente este inmueble tiene una renta media de 80% es decir 24 noches al mes y un valor x noche de USD $42 a una TRM (Valor el dólar) de $4.200 pesos lo que daría una renta mensual promedio de $4.233.600 (COP) Pesos Colombianos, menos comisión de empresa de renta corta 25% yo utilizo https://wynwood-house.com/ menos administración, servicios y aseos y limpiezas queda una utilidad mensual media de $2.000.000 COP, lo que es el 1% del valor de la inversión. Superior a la renta por estadías largas y más la valorización. Si esto le pareció Interesante mire estos beneficios ocultos que trae este tipo de inversión;
El ingreso a través de plataformas se recibe en dólares y están en una cuenta en el extranjero, con lo cual puede realizar un ahorro en dólares si así lo desea.
El artículo 6to del decreto de Viviendas Turísticas determina la Terminación anticipada del contrato de hospedaje y, consecuentemente, reclamar la devolución inmediata de la vivienda turística sin necesidad de pronunciamiento judicial, cuando la conducta y el comportamiento de los huéspedes atenten contra la tranquilidad, la seguridad y la salubridad de los demás huéspedes o residentes, con lo cual se minimiza el riesgo por mora.
Colombia cada día es un país con mayor vocación turística y actualmente se gestionan visas para nómadas digitales que buscan permanecer en el país mientras trabajan para cualquier empresa en el mundo.
Proteger su dinero de la inflación, ya que un activo inmobiliario incrementa su precio con el costo de la vida, así el dinero no está expuesto a pérdida de valor por una hiper inflación y al recibir las rentas en dólares se cubre de la devaluación o perdida de valor de la monera frente al dólar.
Como lo hemos visto en múltiples escenarios el mundo cambió y el negocio inmobiliario también está haciendo lo propio. Las nuevas generaciones buscan tener mayor movilidad, no comprometerse con la compra de un inmueble y poder viajar y vivir en renta o de la renta.
Si quieren conocer oportunidades de adquirir un inmueble para renta en Vivienda Turística o tienes dudas al respecto contáctenos que en GRUPO MACANA tenemos varias opciones actualmente en Medellín y Bogotá.